30家房企中28家毛利率下滑，地产彻底向制造业看齐

　　业内高管认为，房开业务毛利率回归到30%已不太可能。截至目前，已陆续发布了年报的各大房企中，不少是行业内稳健发展的代表，但皆未能逃过毛利率下滑的命运。

　　据不完全统计，包括未经审核的业绩报告在内，截至目前共有约30家规模房企披露了2021年的经营状况，有28家上市房企均有不同程度的毛利率下滑。

　　此前亿翰智库统计显示，2021年中期时，其覆盖的50家典型房企毛利率均值约为23.2%。而截至目前，有20家房企低于该指标，整体盈利能力进一步下降;其中有14家则已低于20%，占比近5成。

　　具体来看，在目前已公布了年报的Top10房企包括碧桂园、万科、中海地产、招商蛇口、华润置地、龙湖集团，毛利率均呈下滑的态势。其中，相较于2020年同期，毛利率降幅最大的为万科，从上年的29.2%降至21.8%，减少了7.4个百分点。

　　实际上，房地产企业的毛利率水平在2018年触及阶段性高点后，便进入下行通道，至今未开启回归历程。国金证券数据显示，2018年-2020年间，房地产企业的毛利率分别为28.77%、26.96%、23.35%，跌幅逐年扩大。

　　而对于毛利率的下降，业内已有明显的预判和共识。新城控股董事长王晓松即在近期的业绩会上再度表示，房地产会从类金融的行业回归制造业属性。另据国金证券统计，3月以来房企发布的2021年业绩公告显示，平均毛利率为18.74%，平均净利润率为8.21%;而制造业在2021年的毛利率水平20.53%，净利率为7.96%。

　　毛利率的持续下挫，诱因是高歌猛进中的行业遭遇了调控的重锤。2015年起，一线城市引领的房价加速上涨，土地市场同步被引爆，房企投资力度大增。2016年，一线城市连续数月土拍溢价率超100%，同时“地王”频现。有数据显示，2016年全国出现了350余宗“地王”。

　　与地市火热同步而来的是各地相继颁布的新房限价令，多城对新房备案价的涨幅予以限制，此后2018年“房住不炒”正式提出，行业调控长期处于高压之下。

　　于是，高价获取的地块在入市时恰逢限价政策的推进，项目难以如房企预期达到相应售价，利润空间遭到严重挤压。

　　此外，2021年下半年以来，部分房企爆发的信用危机导致行业融资渠道大幅收紧，叠加销售市场遇冷下行，不少房企为加速回款，增加流动性而开启了降价促销的模式，对盈利空间再度产生压缩。

　　对于毛利率何时有望迎来增长修复，各家亦有不同的规划。万科表示未来两年，开发业务的毛利率将维持在20%的水准。而碧桂园的管理层则提出了更为谨慎的观点称，整个行业现在处于调整、出清的阶段，部分流动性压力较大的企业也在对资产进行比较大的甩卖，要等这个出清过程接近尾声，或者出清后，行业进入比较平稳的状态，毛利润率才会重新再起来，而在这之前，毛利润率可能会维持在一个比较低的状态。

　　亿翰智库研究总监于小雨认为，无论是土地端、销售端还是费用端，2021年房企所面临的现状都并不理想，2021年或将成为房企利润的底部区间，预计这会在2023年也就是企业2022年年报中呈现，之后企稳。 (据第一财经)