"土拍热度逆势而上" 杭州第三轮土拍为何"逆袭"

　　12月21日，杭州进行第三批次集中供地，共推出35宗(含1宗租赁用地)涉宅地，总出让面积176.2万平方米，总建面416.1万平方米，总起价712.9亿元。

　　从成交结果来看，35宗地块中24宗地块直达封顶价转入线下摇号，2宗地溢价成交，仅9宗地块底价成交，总成交额759.54亿元。

　　而在2个多月前的10月12日，杭州第二轮土拍撤拍加流拍宗数占比高达55%。短短70天，第三批集中供地则令人惊呼“土拍热度逆势而上”、“7成竞价触顶”、“整体溢价率升至7%”、“土地市场转暖、房企拿地意愿提高”，是什么原因导致杭州第三轮土拍的全面逆袭?

　　竞拍规则松绑

　　集中供地的初衷本是为了降低地价并提高中小房企的参与度，然而，从第一轮集中供地结果来看，未达成预期。

　　作为其中的热点城市，杭州首轮集中供地以26%的溢价率在22城中位列第四，仅次于重庆39%、深圳31%、厦门29%。

　　据中指研究院统计，杭州首轮集中供地推出的57宗地全部出让，总成交建筑面积757.2万平米，总成交金额达1178.2亿元，平均溢价率为26.05%;自持面积共69.8万平米，总体自持率为9.2%。

　　房企“高溢价抢地现象”引发了土拍规则升级。杭州第二批集中供地加大了自有资金来源审查制度和监管、限制无开发资质企业参与土拍、溢价率从30%下调至15%，并首次推出了“竞品质”试点地块，试点地块全部实行现房销售。

　　然而，10宗竞品质地块，其中9宗因有效申请没有达到规定门槛，无法进入后续正式竞价环节，相当于“流拍”。唯一进入报名阶段的富阳富政储出[2021]20号地块报名企业未收到报名确认书，也未进入竞价环节。

　　最终，二批次31宗土地中只有14宗进入竞拍流程，成交价为257.46亿元，整体溢价率为5%。

　　不仅是杭州，22城第二轮集中供地市场热度均“遇冷”。据中指研究院分析，受市场调整和房企拿地意愿降低影响，重点城市第二批集中供地成交规模和土地出让金均较首批大幅降低近四成。

　　在二批次集中供地大面积流拍、房企参与度骤降的背景下，杭州土拍规再次调整。贝壳研究院分析称：“杭州三批次土拍规则调整主要有4个方面：一是溢价率上限从15%下调至10%，为房企留下一定的利润空间;二是企业竞拍门槛降低，取消房地产开发资质需一年以上的限制;三是取消报名宗地的限制，二批次非竞品质宗地最多仅能参拍5宗，三批地全面取消;四是部分宗地土地款缴纳周期延长，从二批次8个月缴齐延长至12个月，有效保障房企现金流的周转;四是取消竞品质宗地，全部采取定品质出让，有效提高房企拍地意愿。”

　　此外，还上调了商品住房销售均价上限，多个板块销售均价上调幅度从500-2000元/平米不等，尤其是上城区艮北牛田、拱墅运河新城、萧山市北等板块限价涨幅均超2000元/平方米，极大提升了房企的利润空间。

　　对此，好地网研究院分析师徐路加称，“30宗纯地块平均预期销售利润率达到8.54%，利润率创出杭州2019年下半年实施双限以来新高。”

　　此外，封顶摇号政策后，所有宅地项目也无自持资金沉淀。杭州通过一系列规则的松绑，不仅为房企省下更多利润空间，还降低了房企现金流的压力。于是，众多房企又“重燃热情”，杭州土拍现场也再次“由冷转暖”。

　　六成宗地位于核心城区

　　二批杭州土拍中仅7宗地位于核心城区，而在三批次土拍中，从拱墅区、上城区、滨江区、西湖区......35宗地中高达20宗地位于热门核心城区，开拍前就被寄予“触顶摇号”的厚望。

　　一方面，因为核心城区去化率较高，销售预期较好，且有一定利润率保障，对房企有很强的吸引力。如上城区牛田单元R21-12地块，起价38.7亿元，新房限价44400元/平米，较此前限价上涨2000元/平米。考虑到周边二手房挂牌价在5万以上，预计该项目推出后能较快去化。12月21日，经过38轮竞价后该地块到达封顶价42.53亿元，楼面价28464元/平方米，溢价率9.81%，并进入摇号环节。12月22日，该地块最终由中海竞得。

　　另一方面，不少热点区域都是多年来首次放出地块，具有一定的稀缺性。如拱墅区桥西拱宸桥单元GS0609-12地块，起价12.35亿元，为拱宸桥板块首宗双限地，板块内无库存，新房限价51440元/平米，远低于8万左右的二手房价格，预计将锁定明年红盘。12月21日，该地块经过11轮竞价后到达封顶价13.55亿元，楼面价为34153元/平方米，溢价率9.72%，并进入摇号环节。12月22日，该地块最终由德信竞得。

　　从区域热度来看，拱墅区当属第一，12宗地均成功出让，其中11宗触顶进入摇号环节。12月20日，拱墅区申花单元地块，经过78轮竞价到达封顶价94.33亿元，楼面价19400元/平方米，溢价率9.9%，进入摇号环节。12月22日，该地块最终由华润竞得，为本次土拍中成交总价最高的地块。

　　拱墅区庆隆小河地块则为本轮土拍中起拍楼面价最高的地块，新房限价为55000元/平方米，较周边限价上涨1000元/平米，因此吸引了多家房企参拍，经过27轮竞价达到封顶进入摇号阶段，最终成交楼板价为34611元/平方米，溢价率9.75%，进入摇号环节。12月22日，该地块由杭州地上房地产集团竞得。

　　本场土拍中起拍总价最高的地块为余杭区余杭组团YH-18单元杭腾未来社区地块，成交价88.24亿元，由龙湖与浙江交投联合以底价竞得，楼面价14923元/平方米。该宗地出让面积18.1万平方米，容积率3.27，建筑面积59.13万平方米，用途为住宅。

　　本批次余杭区共出让2宗地块，另一宗地为余杭区杭州未来科技城YH02-I-06-1地块，经过16轮竞价，到达封顶价17.18亿元，楼面价19393元/平方米，溢价率9.56%。该宗地出让面积4.03万平方米，容积率2.2，建筑面积8.86万平方米，用途为住宅。12月22日，该宗地由绿城竞得。

　　在第三轮杭州土拍中，拿地房企仍以中海、中国铁建、绿城、中交城投、杭州地铁集团、富春山居集团等央企和本土国企为主，此外滨江、龙湖、德信等民企亦有所获。

　　从首轮集中供地“过热”到二轮“遇冷”，再到第三轮“回暖”，杭州通过三轮集中供地探索出了一套规则与路线：匹配了房企的拿地利润率和现金流要求，遏制了地价和房价大幅上行，也防止土地市场进一步下滑。在年底这一轮土地市场回暖的助力下，2021年度杭州市区成交土地金额超3000亿元，较2020年全年成交金额增幅达34%。