法治日报
2024-03-13 14:23:10
浙江省杭州人高甜(化名)近日通过自主房屋买卖在杭州买到了一套心仪的房子，至少节省了1.8万余元中介费，相当于给自己发了一笔“年终奖”。这一经历也让高甜身边的很多朋友羡慕甚至跃跃欲试。
记者近日走访房产市场采访发现，目前，在房屋买卖过程中，越来越多的人为了省下高额的中介费，开始考虑自主买卖房屋这一新型交易方式，他们中不少人在社交平台上发布帖子或视频以求购或出售房屋。
那么，自主买卖房屋究竟是一种怎样的经历?买卖双方如何在买卖过程中规避风险?是否有相关政府平台可以支持此类交易呢?带着这些问题，记者进行了深入调查。
没有中介也能买房卖房
站在自家窗前，看着窗外忙碌的人群和车流，北京市怀柔区居民明女士很是感慨，因为这套房子是她和前房主直接交易的，包括贷款、过户等流程，没有中介机构的参与。
“学区房急售，位置优越，无中介费。”去年5月，一张贴在北京市怀柔区杨宋镇某小区一单元门上的小广告引起了明女士的注意，这个小区配套有一所不错的幼儿园。
此前，明女士为了能让闺女上一所好点的幼儿园，已经和家人在怀柔区看了许多小区的房子。然而，让她头疼的是，市场上的学区房价格居高不下，而且还有不低的中介费用，因此迟迟没找到一套位置和价格都合适的房源。
看到这张小广告之后，明女士立刻根据所留电话联系房主。看完房子后，明女士非常满意，但与房主在价格上和是否找中介机构上产生了分歧。
明女士告诉记者，双方在价格上有分歧很正常，而房主没有选择在中介机构卖房是为了节省中介费，她一开始想通过中介机构买房则是考虑到交易安全和办证方便。
“不过，中介费对我来说也是一笔不小的支出。根据市场行情，中介费至少是房子交易价格的0.5%，高的要2.5%。如果以交易价300万元计算，中介费少则1.5万元，多则7.5万元。”明女士经过考虑，也觉得中介费是一笔不菲的支出，决定同意和房主直接交易。
经过咨询贷款银行——中国邮政储蓄银行怀柔区支行一位工作人员和其他从事相关行业的朋友关于购房、贷款和过户手续等问题，明女士和房主在没有房产中介机构参与的情况下完成了房屋买卖和过户。
在采访中，记者问明女士，如果没有这些专业人员帮助，她还会考虑不找中介机构买房吗?明女士沉思片刻，说：“我可以尝试去住建部门的行政大厅咨询，毕竟房屋买卖有公开透明的流程。”
明女士表示，她这次自主买房比较顺利，但也有一些潜在的问题。比如，房主在卖房后并没有将户口迁走，这可能会影响明女士以后出售房产或者孩子上学等。如果以后需要出售这套房产，她还需要联系卖家协商解决户口问题。
目前，明女士的新家已经装修完毕，她的女儿也顺利进入心仪的幼儿园。
自主买卖房屋的不止明女士一人。高甜今年26岁，近日通过自主买卖房屋拥有了自己的房子，而且只用了1个月就走完从选房到过户的所有流程，“零”中介费。
高甜此前在某社交平台上刷到房主陈某发布的卖房帖子，她实地看房后，双方一拍即合，还一致同意不通过中介机构买卖房子。此前，杭州已经有了自主买卖房屋的先例。
陈某已经结婚，夫妇俩于是先联系了杭州市国立公证处咨询，在得到确定答复后，和高甜一起在工作人员的指导下验房、网签、公证、申请贷款、线上过户，一步步走完了自主买卖房屋流程。交易价格180多万元的房子，公证费是总价的0.15%，加上1800元的房屋尽职调查费，一共花了4000多元，买卖双方协商各分摊2000多元。
在高甜看来，相比通过中介机构交易双方各1个点(1%)的佣金、买家贷款服务费等费用，双方总计至少节省4.5万元，自己少分担一半，相当于给自己发了一笔两万多元的“年终奖”。
政府平台流程公开透明
湖北省武汉市的云女士今年初如愿从市郊搬到了市区，她是自主卖房的一方，全程无中介机构参与，她与买家达成买卖意向后，在一个半月里办完了所有手续。
“为了卖房，我将近两个月的时间一直在忙，正值产假期间都没有好好休息，每天就是研究卖房买房攻略。”云女士告诉记者。
云女士介绍说，与买家达成意向后先是付定金，然后就是双方签订房屋买卖合同，接着是买方的银行贷款面签。这些办下来后，买方付首付，卖方解押。“买方特别信任我们，双方没走资金监管流程，买方付了三成首付给我们还剩余房款，还完一周后房子就完成了解押。”
“这些做完，就剩下过户了，主要是缴税，再交80元的工本费办房产证。”云女士说。
记者在采访中发现，在房屋买卖过程中，越来越多的人为了省下高额的中介费，开始考虑自主买卖房屋这一新型交易方式，在某社交平台上，记者以卖房为关键词进行搜索，结果显示许多房主挂出来的卖房帖。如“卖房第13天，看房的终于突破两位数了!”“听说这里卖房快，我也来试试，房屋介绍如下”等帖子，而且每个帖子下方都有大量留言询问。
多位自主买卖房屋受访者告诉记者，他们之所以能够不通过中介机构买房卖房，是因为有关部门公布的房屋买卖流程公开透明，有关机构通过提供信息查询、示范合同等服务，为买卖双方提供了更加便捷、安全的交易环境。
杭州市二手房交易监管服务平台上线的新功能即是一个缩影。该功能允许个人买家和卖家在政府平台网站上直接进行房产交易，无需通过中介平台。这一创新举措引发了广泛关注，被认为可能改变中国近年来传统的房产交易模式。
根据公开信息，该功能解决了网上卖房的两大痛点。一是所有房源都经过房管部门的验核，确保真房源，避免了虚假房源信息的泛滥。二是房源信息仅向个人实名认证的用户开放，中介经纪人无法查看，从而有效防止了中介骚扰客户的问题。
在高甜看来，对于消费者而言，这一功能无疑带来了诸多好处。比如省去了数万元的中介费用，为人们节省了房屋交易成本。由于政府提供交易平台，买卖双方的交易更放心，不需要担心遇见黑中介和骗子。
对此，北京德恒律师事务所苏州办公室管委会主席、高级合伙人孙建荣认为，由政府推出购房中介平台确实有助于规范房产交易市场，提高交易效率。建议政府在推出中介平台的同时，完善配套机制的建设，如建立房产交易资金托管平台，以提高交易的安全性和减少纠纷。
蕴藏不少风险需要防范
自主买房卖房作为一个新生事物，其中存在的风险也引起受访专家的关注。
中国政法大学全面依法治国研究院副教授李良认为，自主房屋买卖存在一定的风险，主要涉及物权和债权两方面。对于买方来说，要关注房屋产权的权属、抵押、保全和查封等情况，确保交易合法、安全。对于卖方来说，则要确保价款的履行，避免后续纠纷。
孙建荣提到，自主交易虽然能节省不少中介费用，但其中蕴藏的风险不容忽视。比如购房款支付和房屋过户的风险。如果没有专业的中介机构作为居间方进行资金托管或保管房产证等风险控制事项，买方可能面临房屋无法过户的风险，而卖方则可能面临拿不到购房款的风险。双方在购房合同中可能无法有效保障自己的权益，因为毕竟不是专业法律人士。而且，房屋买卖过户过程中还涉及其他专业领域的事项。
事实上，现实中有不少自主买卖房屋引发的纠纷。根据公开信息，2020年5月，广东揭阳人王某与刘某签订合同，王某以120万元购买商品房一套，同日，王某向刘某交付定金3万元。合同签订后，刘某未将房屋交付王某，而是转卖他人。无奈之下，王某向法院提起诉讼。
“另外，中介机构本身具有发现房产价值的重要功能，能帮助买卖双方相对公允地确定房产的市场价格。最后，由于买卖双方对楼市调控政策了解不全面或理解不透彻，自主交易可能导致交易无法顺利进行，引发纠纷。”孙建荣说。
针对如何降低自主房屋买卖的风险，李良建议，买卖双方充分利用政府推出的机构服务，确保交易的合法性和安全性。同时，买卖双方也可以参考示范合同，明确双方权益和义务，规避潜在风险。
“一个可能的解决方案是，由政府主导建立非营利性的中介平台和资金托管平台。这些平台可以聘请专业律师提供服务，指导买卖双方进行房产交易，并发布不同板块房屋的市场成交价以提供价格指导。同时，加强对中介收费的监管和中介机构合规性、廉洁性的监督。”孙建荣说。
