中国证券报
2024-05-22 19:32:27
当前，多个城市针对房产“收储”开展了一系列部署。
此前，中国人民银行宣布拟设立保障性住房再贷款，规模为3000亿元，银行按照自主决策、风险自担原则，向城市政府选定的地方国有企业发放贷款，收购已建成未出售商品房用作保障性住房。人民银行按照贷款本金的60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元。业内人士表示，收购已建成未出售商品房用作保障性住房，有利于推动建立“租售并举”的住房体系，加快存量商品房去库存。
5月21日，自然资源部就《土地储备管理办法》(征求意见稿)公开征求意见，提出各地对三年内可收储的土地资源，在总量、结构、布局、时序等方面作出统筹安排，结合城市更新、成片开发等工作划定储备片区，优先储备空闲、低效利用等存量建设用地。
多地开展房产“收储”
中国证券报记者观察到，当前，多个城市针对房产“收储”工作开展了一系列部署。
杭州市临安区住房和城乡建设局日前发布公告称，经临安区人民政府研究决定，在临安区范围内收购一批商品住房用作公共租赁住房。房源基本条件如下：房源以整幢作为基本收购单位，同时单套建筑面积不超过70平方米;收购房源需搭配一定比例的车位，房源待售车位数量满足配比条件，即60平方米(含)以下的每套按0.6个车位比例配置，60平方米以上的每套按1.0个车位比例配置。
大理出台楼市“17条”措施。对于保障性租赁住房，大理发文明确，加快构建以保障性租赁住房为主的城镇住房保障体系。鼓励收购存量房作为保障性租赁住房或人才住房，住宅商品房去化周期超过24个月的县市、大理经开区，除产业园区内部配套和离县城(主城区)较远的镇区外，不再新建保障性租赁住房;城市更新、城中村改造等项目改建地段或就近地段可提供存量房屋进行房屋产权调换的，原则上不再新建回迁安置房，优先采取市场购买方式安置。支持民营房企与国有企业联合组建保障性住房运营公司。
“重庆住建”微信公众号此前发文，重庆市租赁住房贷款支持计划试点暨住房租赁基金首批收购项目签约仪式举行。本次签约的重庆嘉寓房屋租赁公司、重庆建渝住房租赁基金共收购7个项目，合计4207套房源，投入市场后将有效满足广大新市民青年人多层次住房租赁需求。
易居研究院研究总监严跃进对中国证券报记者表示，部分城市明确保障性住房可以通过“收储”存量的方式获得，有利于统筹消化存量房产和优化增量住房。预计后续各地“以购代建”形成保障性租赁住房的政策会持续完善，对于房地产市场去库存和增加保障性住房供给将起到积极作用。
设立保障性住房再贷款
《土地储备管理办法》(征求意见稿)提出，各地应根据国民经济和社会发展规划、国土空间规划，编制土地储备三年滚动计划，合理确定未来三年土地储备规模，对三年内可收储的土地资源，在总量、结构、布局、时序等方面作出统筹安排，结合城市更新、成片开发等工作划定储备片区，优先储备空闲、低效利用等存量建设用地。
5月17日，中国人民银行宣布拟设立保障性住房再贷款，规模为3000亿元，利率为1.75%，期限为1年，可展期4次。发放对象包括国家开发银行、政策性银行、国有商业银行等。人民银行按照贷款本金的60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元。
银行按照自主决策、风险自担原则，向城市政府选定的地方国有企业发放贷款，收购已建成未出售商品房，用作保障性住房。按照保障性住房是用于满足工薪收入群体刚性住房需求的原则，严格把握所收购商品房的户型和面积标准。城市政府选定地方国有企业作为收购主体，以市场化的方式运作。作为收购主体的国有企业及所属集团不得涉及地方政府隐性债务，不得是地方政府融资平台，同时应具备银行授信要求和授信空间，收购后迅速配售或租赁。
中国人民银行副行长陶玲表示，这项政策是人民银行为支持构建房地产发展新模式出台的重要举措，有利于通过市场化方式实现多重目标。一是加快存量商品房去库存。地方国有企业在银行支持下，市场化参与收购已建成未出售商品房，可以推动商品房市场去库存。二是加快保障性住房供给。收购后的商品房用作配售型或配租型保障性住房，能够更好满足工薪收入群体的住房需求。三是助力保交楼和“白名单”机制。房地产企业出售已建成商品房后，回笼资金可用于在建项目续建，改善房企的资金状况。
业内人士认为，收购已建成未出售商品房用作保障性住房，对于消化存量房产有直接作用，有利于缓解企业流动性压力。但对收购资金要求较高，同时面临项目选择评估等问题。央行设立保障性住房再贷款后，预计接下来会有更多城市跟进，相关配套政策将继续完善，促进政策落地见效。
关注“以旧换新”推进情况
国泰君安认为，这些政策出台有助于改善房地产基本面预期，后续可以关注财政手段的使用和地方“以旧换新”推进情况。
平安证券研报显示，假设各地按照二手住宅均价“收储”新房，目标将库存去化周期拉回合理区间的上限，一年内需“收储”的住宅库存接近1600万平方米，对应所需收储资金2.7万亿元。另外，房地产库存分布与保障性住房需求分布可能存在一定差异。按照3月份数据，一线城市存销比为19.2个月，二线城市存销比为21.6个月，三四线城市存销比为33.1个月。三四线城市依靠“收储”解决问题的紧迫性最高，一线城市则最低。但从人口流入、产业支撑的角度看，一、二线城市的保障性住房需求更大。
58安居客研究院院长张波向中国证券报记者表示，地方收购商品房会有多种方式，包括常规的银行信贷、发放债券，以及利用国家的保租房相关资金支持。收购之后用作保障房储备，盈利并不是第一诉求。不过，在占用大量资金的背景下，如何实现保障项目长期保本运行是需要重点关注的问题。预计后续会采取逐渐搭建公募REITs的方式，为盘活庞大的保障房资产蹚出一条新路。
