广州日报
2024-09-04 14:58:29
本周，正式迈入楼市的传统销售旺季“金九”阶段。对于正处于调整期的楼市而言，今年的“金九”行情是观察和影响后市走向的重要节点。对于广州市场而言，这个9月不仅是房企推新促销的节点，也是土地拍卖的“大月”，将有12宗宅地在9月竞拍，涉及到金融城、琶洲等中心区热点板块，其成交行情也将成为影响楼价甚至整个楼市预期的重要因素。
房价数据出现积极变化
部分城市出现触底反弹
上周末，位于黄埔的旧改大盘中建海丝城首次开盘，成为“金九”前抢跑的代表性项目。一些小户型单位每平方米3.5万元左右的售价，再次拉低区域价格，而这种明显的“以价换量”策略效果不错，开售现场人气十足，项目报称首开收金10.8亿元，为近期去化较高项目之一。业内人士表示，对于一个规模大盘而言，这说明价格符合或者低于市场预期，筑底价格的出现就会推动市场的成交。
当下，对房价的走势预期依然是影响置业意愿的关键因素。那么，这个“金九”对楼价的预期能够稳住吗?
从目前新房市场价格来看，已出现降幅缩窄，结构性上涨的行情。根据中国房地产指数系统百城价格指数对全国100个城市新建、二手住宅销售市场的调查数据，8月，百城新建住宅平均价格为16461元/平方米，环比上涨0.11%，同比上涨1.76%，受部分城市优质改善项目入市带动，百城新建住宅价格环比结构性上涨。
其中，一线城市新建住宅价格环比上涨0.27%，同比上涨3.41%。从广州市场来看，新房价格8月环比下跌0.11%，同比上涨0.44%。
值得关注的是，根据纬房研究院、中国城市经济学会房地产专业委员会的监测数据，一二线城市8月上半月房价自2022年4季度以来首次疑似触底，其中广州及北京更为明显。绝大多数城市房价较最低点回升1-6个百分点。二线城市相对于一线城市，触底回升现象更为明显。除厦门外，其监测的其他样本城市普遍停止再创新低。大连、哈尔滨、天津等部分二线城市已经抹去了近三个月的跌幅。
在近日万科举行的2024年中期业绩推介会上，万科董事会主席郁亮也表示，目前房价经过3年的调整，已经回落到相对比较合理的水平，新产品的性价比也得到了较大的提升，政策端对多样化住房需求的支持，也让买房变得更加容易。从供给侧来看，目前行业的供给水平偏低，未来随着供求关系、供需关系的改善，也为接下来市场走出低谷，重拾向上动力，创造了条件。
8月二手住宅价格继续下行
成交结构发生微妙变化
如果说一手新房价格出现筑底信号，将带来市场上行的动力，那么二手房市场价格的稳定将是推动楼市复苏的基石。二手房市场成交价格和数量决定着能否支撑起改善型置业的行情。
中指院的数据显示，8月百城二手住宅平均价格为14549元/平方米，环比下跌0.71%，跌幅较7月收窄0.03个百分点。当前业主“以价换量”仍在带动百城二手住宅价格继续下行。核心城市二手房成交量环比回落，低基数下同比仍增长，但增幅有所收窄。
而以广州市场来看，广州市房地产中介协会最新统计数据显示，8月(统计周期：7月26日至8月25日)，广州市二手住宅网签8872套和88.28万平方米，环比分别下降11.58%和12.80%。成交量没有延续6、7月连续两个月成交过万套的原因，包括炎热多雨天市民外出看房意愿较弱，暑假外出游玩市民暴增，“5·28政策”等利好在6月和7月已消化相当一部分存量需求，市场新增需求不足。9月发展商将进行的大规模促销活动，一定程度上会分流部分客户，二手房市场成交量预计也将延续下降态势。
有房产经纪表示，目前买家还价幅度相对较大，市场上“以价换量”特征明显，部分急于变现或持有房源为高楼层楼梯楼的业主愿意扩大议价空间促成交。同时，因为板块内存在放盘意愿的业主此前已陆续挂牌，近期新增挂牌量增速有放缓。
值得关注的是，虽然广州二手房市场价格整体仍呈现环比、同比下跌的情况，但成交结构上的变化依然酝酿着推动市场走向的积极因素。根据合富大数据，8月16日-8月22日，广州二手房成交多达一半个案为90㎡以下中小户型，越秀、荔湾等市中心区域大龄二手房成交爆发。市中心“老破小”成交爆发，也带动2万-4万元/㎡的低单价段二手房成交占比明显提升，从8月9日-8月15日的42%提升至8月16日-8月22日的48%。
二手楼市处于阶段性调整，持有越秀“老破小”二手房的业主，出货套现意愿加强，而价格在经历调整期后，也回调到对买家相对吸引的位置。中心区小户型的加速成交，也意味着对改善型需求释放具有更大的支撑力。
多宗中心区地块推出
将重新锚定中心区价格
除了一二手房市场的价格走势，土拍市场的成交情况也是影响市场预期和判断的关键因素。随着近日多宗地块接连挂牌，这个9月广州将有12宗宅地进行竞拍，这在历年的“金九”市场中，都是比较罕见的情况。
从竞拍地块来看，包括近期最引人关注的天河区临江大道北侧AT080722地块(南方面粉厂地块)，起拍价达88亿元，刷新了今年广州宅地的起拍价纪录，折合楼面地价5万元/平方米左右。作为金融城西区首个开发的临江地块，将成为下半年广州土地市场的风向标。此外，海珠推出了多宗热门地块，将成为中心区最热的供应区。琶洲南区三宗地块，楼面地价在每平方米4.2万~4.3万元左右。相比几年前出让的时代大家地块、中海观澔府地块5万多/平方米的楼面地价，下调了不少。白云区推出的两宗嘉禾望岗地块，虽然整体体量不大，但也位于市场关注的热门板块。
总体来看，9月竞拍地块主要位于中心区，不乏大体量高总价地块，其起拍价和成交行情对于中心区价格走势判断也将起到重要作用，尤其是金融城和琶洲的最新定价标准不仅考验了目前市场的承接力水平，也将决定市场高端产品的价值走向。
【后市展望】
“金九银十”置业好时机
综合对楼价预期产生关键影响的一二手房市场价格、最新土地拍卖行情来看，这个“金九”，市场各方博弈的力量不小。
从房企来看，今年前8月，百强房企销售总额26832.4亿元，同比下降38.5%(前7月同比下降40.1%)， 累计同比降幅连续6个月收窄，目前“以价换量”的策略仍将是市场的主流。从数据来看，房价跌幅收窄或许预示着市场的一丝暖意，但这并不意味着房价会直线反弹。对于购房者而言，重要的是根据自身需求把握好节奏， “金九银十”的行情也是进行置业的一次重新审视与决策好时机。
而对于后市走向，中指研究院相关负责人表示，考虑到目前房地产市场仍处深度调整阶段，政府预计将继续坚持消化存量和优化增量相结合策略，以促进市场加快企稳。需求端，一线城市限购存较大优化空间，同时继续下调房贷利率、提高房贷利息抵扣个税幅度等或为需求侧政策优化方向，以进一步降低居民购房成本。供应端，政策重点或聚焦加快国企收储存量商品房节奏、推动项目“白名单”持续优化落地、加大闲置土地盘活力度等方面。
整体来看，随着“金九银十”传统旺季的来临，房企推盘促销力度或将加大，叠加政策支持进一步落地显效，短期内核心城市市场活跃度预计将小幅回升。不过，前期土地缩量或制约房企供货能力，或拖累销售恢复，新房市场整体仍承压。
而据克而瑞判断，随着传统营销旺季来临，房企无论从推盘强度，还是营销力度都将有所提升，9月整体成交或将环比持增。但考虑到当前市场行情，若无明显政策性刺激，增幅或将有限。
