15个热点城市房价停涨“金九银十”恐落空 这是买房好时机么?

中财网 2017-09-19 07:51:45

  15个热点城市8月房价停涨 "金九银十"恐落空

  昨日(9月18日),国家统计局公布了2017年8月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。媒体记者注意到,15个一线和热点二线城市(以下简称样本城市)新建商品住宅价格环比无一上涨。其中,北京、上海、厦门三地房价环比持平,广州房价环比下滑幅度最大,达0.7个百分点。此外,从同比角度衡量,样本城市房价涨幅全部回落,回落幅度在1.3至6.6个百分点之间。

  国家统计局城市司高级统计师刘建伟认为,在因地制宜、因城施策的房地产调控政策持续作用下,样本城市房地产市场延续了稳定态势。住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌告诉媒体记者,样本城市房价环比停涨的情况在意料之中,这既是政策调控的效果,也是房地产发展周期使然。

  “金九银十”是楼市传统销售旺季,今年情况几何?业内人士分析认为,调控持续之下,一二线楼市成交或将继续降温,预计今年“金九银十”或将落空。

  一线城市房价环比继续下降

  8月份,样本城市房地产市场趋于稳定。从环比看,北京、上海、厦门新建商品住宅价格环比持平,天津、南京、无锡等12个城市房价环比下降0.1至0.7个百分点。其中广州环比下降0.7个百分点,降幅最大。从同比看,样本城市新建商品住宅价格涨幅均继续回落,回落幅度在1.3至6.6个百分点之间。

  总体来看,70个大中城市中,一线城市房价环比继续下降,二三线城市涨幅有所回落,一二三线城市房价同比涨幅均比上月有所回落。

  据国家统计局初步测算,8月份,一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均下降0.3%;同比涨幅均连续11个月回落,分别较7月回落3.8和3.7个百分点。

  二线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别上涨0.2%和0.3%,涨幅分别比上月回落0.2和0.1个百分点;新建商品住宅价格同比涨幅连续9个月回落,8月份比7月份回落1.6个百分点;二手住宅价格同比涨幅连续7个月回落,8月份比7月份回落1个百分点。

  三线城市新建商品住宅价格环比上涨0.4%,涨幅比上月回落0.2个百分点;二手住宅价格环比上涨0.4%,涨幅与7月相同。三线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅出现回落,分别比上月回落0.3和0.1个百分点。

  根据易居研究院对历年70城房价数据的测算,8月份,北上广深四个一线城市新建商品住宅价格自2015年3月以来首次出现环比下跌;样本城市房价指数自2015年初以来首次出现环比全面停涨。

  中原地产首席分析师张大伟向媒体记者表示,8月数据显示,调控政策带来的一二线城市房价拐点首次全面出现。易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为,样本城市房价环比停涨,深圳和广州的带动作用较大。从8月份数据看,广州环比下降幅度最大,达到0.7个百分点,深圳下降0.4个百分点。在调控的时间点上,此次样本城市房价环比停涨具有极为重要的信号意义。

  值得注意的是,在8月新增人民币贷款中,住户部门中长期贷款(以房贷为主)为4470亿元,占比约41%。交通银行金融研究中心高级研究员陈冀分析指出,8月住户部门中长期贷款仅比7月少增74亿元,仍保持较快增长,显示楼市调控对于居民预期的扭转效果仍不十分显著。

  三四线城市成房价上涨主力

  对于下半年房价走势,顾云昌表示,楼市每三年一个周期中都会出现房价波动——首先政策调控下市场交易量有所下降,随后房价增幅放缓,再到房价下降,这是一个必然的过程。他进一步指出,今年的总趋势是下行趋势,尤其是一二线城市,而这个趋势或将持续一年半至两年。严跃进也表示,从二三线城市的环比增幅数据来看,增幅在明显降低,后续增幅将持续收窄。

  从8月份房价上涨城市数量来看,70个大中城市中,有46个城市新建商品住宅价格出现环比上涨,依然明显超过下调城市。其中,三四线城市成为房价上涨主力,媒体记者注意到,环比涨幅前十城市中,除南昌外,全部为三四线城市。其中,桂林涨幅居首,达1.1%。

  张大伟分析指出,“金九银十”已至,热点三四线城市,房价依然有继续上升的可能性,特别是库存明显减少的三四线城市,收紧的调控政策力度明显弱于一二线城市,预计9~10月将有上升的表现。

  对于下半年,房企依然抱有积极态度。国家统计局9月14日公布的1~8月全国房地产开发投资和销售数据显示,前8月,全国房地产开发投资69494亿元,同比名义增长7.9%;商品房销售面积为9.85亿平方米,销售额为78096亿元,销售面积和销售额均创下历史同期最高纪录。

  严跃进则认为,从目前网签价格来看,在营造一个更好的购房和交易环节的同时,也给房企销售带来一定压力,尤其第四季度销售的压力会持续增加,房企或有适当进行降价可能性。

  50城土地储备仅够消化14个月 部分城市需"增土储"稳房价

  截至2017年8月份,据易居研究院监测的50个典型城市统计数据显示,其土地储备面积为61282万平方米,环比增长4%,同比增长11%。

  易居研究院认为,近期50城土地储备规模上升,得益于2016年以来的供给侧结构性改革导向,部分预售商品房库存规模不足的城市均加大了供地的节奏,进而扩大了土地储备的规模。但若观察2011年以来的土地储备规模,当前50城6亿平方米的土储其实是偏低的。

  易居研究院认为,从稳定房价等角度看,后续依然需要积极增加土地储备规模。

  因为截至8月底,全国50个城市土地储备去化周期为14个月,和7月份持平。这意味着,若按照当前商品房销售的节奏,此类土地储备面积14个月后就可以消化完毕。

  具体来看,各个城市土地储备规模的去化周期有较大的差异。其中,包括肇庆、郑州、合肥等城市的土地储备去化周期相对偏大。其中肇庆此前几个月去化周期基本上为35个月,但8月份肇庆土地交易规模较大,达到389万平方米,这使得土地储备规模快速拉升,所以去化周期有明显反弹。

  而对于郑州和合肥来说,其作为中部较为优质的城市,这两年一直成为房企拿地的重点区域,所以也容易形成较大规模的土地储备。加上最近房屋销售市场快速降温,所以此类城市去化周期较大,分别为44个月和39个月。

  值得关注的是,有38个城市土地储备去化周期是小于18个月的,说明土地储备规模是不足的,也是后续需要积极增加供地的城市。具体来看,包括东莞、泉州和沈阳等城市的去化周期相对较小,均为4个月左右的水平。尤其是对于沈阳等城市来说,过去被贴上了"高库存"的标签,供地节奏一直较为缓慢。今年前8个月,房屋交易市场较为活跃,这也容易使得此类城市土储去化周期继续走低。

  易居研究院称,从市场结构上看,部分三线城市的去库存工作基本上可以告一段落,应该快速转入到补土储的阶段。尤其是类似东莞、泉州、三亚、大连等城市,过去面临去库存的压力,所以供地方面有较为明显的节制,但按照此类城市当前土地储备去化周期看,后续或面临在途商品房规模减少、预售商品房规模减少等风险,进而带来房价上涨的压力。

  重磅!15热点城市房价停涨 这是买房好时机么?

  官方70城8月份房价数据18日发布,15个一线和热点二线城市楼市延续稳定态势,出现近3年新房价格环比首次全部"停涨"现象;三线城市房价涨幅领先,但环比涨幅明显收窄。来看看,你所在城市最新房价是涨还是跌了?

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  山西太原,城市中心的南移西进带动了房地产的建设与投资。

  8月份新房价格环比上涨城市减少

  国家统计局公布数据显示,8月份,70个大中城市中,一线城市房价环比继续下降,二三线城市环比涨幅有所回落。一二线城市房价同比涨幅继续回落,三线城市同比涨幅出现回落。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进称,8月份新建商品住宅价格指数环比增幅为0.2%,相比7月的0.5%收窄;46个城市新房价格环比上涨,相比上个月减少。一些热点城市还出现了比较明显的环比下跌,而部分三线城市涨幅相对大一些。

  中原地产首席分析师张大伟认为,整体看,新建商品住宅价格平均环比涨幅是最近2年的涨幅最低点,同比数值是最近12个月最低,楼市房价涨幅放缓趋势已经明确。

  严跃进还认为,8月份70城房价指数中,一手房价格增幅收窄程度大于二手房,说明房企对市场降温的态度相对谨慎,价格管控意识上要强于房东。

15个热点城市房价停涨“金九银十”恐落空 这是买房好时机么?

  15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格变动对比表。来源:国家统计局

  15个热点城市新房价格近3年环比首次全面停涨

  关注度较高的15个热点城市房价走势如何?国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示,8月份,15个一线和热点二线城市,从环比看,新建商品住宅价格下降或持平;从同比看,新建商品住宅价格涨幅均继续比上月回落,回落幅度在1.3至6.6个百分点之间。

  据中原地产首席分析师张大伟分析,15个热点城市新房价格最近3年首次出现了全面的下调。

  国家统计局数据显示,8月,北京、上海、厦门新建商品住宅价格环比持平外,15个热点城市中的其他城市新房价格均环比下跌。其中,深圳、福州、天津、成都、郑州、南京、北京等城市已经连续几个月价格调整。

  2017年3月份从北京开始,以限价、限购、限贷、限卖、限商为主要标志的"五限"调控,在15个热点城市逐步实施。张大伟认为,持续半年的严格调控的效果有望继续影响2017年3季度开始的市场。

  一线城市29个月来新房价格环比首次下降

  据国家统计局初步测算,8月份,一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均下降0.3%;同比涨幅均连续11个月回落,8月份比7月份分别回落3.8和3.7个百分点。

  严跃进接受记者采访时表示,这是一线城市29个月来新房价格指数环比第一次下跌,具有极为重要的信号意义。安居客房产研究院首席分析师张波还指出,一线城市成交量下滑明显,同比和环比都明显下降,上海还创下年内最低商品房供应水平。

  "北京二手房连续4个月领跌全国,累计跌幅高达4.3%。"张大伟预计,整体看,北京作为本轮楼市调控政策最严格的城市,预计后续市场会继续调整。

  三线城市房价涨幅领先 涨幅有明显收缩

  在张波看来,一二线城市总体降温明显,而大部分三四线城市则保持高效"去库存"节奏。非调控的三四线城市的市场供求情况良好,整体活跃性强,去库存动力依然强劲。

  国家统计局数据显示,8月份三线城市新建商品住宅价格环比上涨0.4%,涨幅比上月回落0.2个百分点;二手住宅价格环比上涨0.4%,涨幅与上月相同。另,新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅出现回落,分别比上月回落0.3和0.1个百分点。

  "从城市数据看,8月份新建商品住宅价格涨幅最快城市依然是桂林、北海等三线城市为主,但涨幅相比今年3-6月份的2%左右有所降低。"来自中原地产整理的数据显示,8月份新房价格最高涨幅城市上涨幅度为1.1%,涨幅是近2年来最低。

15个热点城市房价停涨“金九银十”恐落空 这是买房好时机么?

  2017年8月70个大中城市新建商品住宅价格指数。来源:国家统计局

  "金九"楼市房价和成交会有新变化?

  "7-8月是惯例的淡季,叠加严格的房地产调控,收紧的信贷,出现了价格涨幅全面放缓。"张大伟说,但进入9-10月,收紧调控政策力度明显弱于一二线城市,库存明显减少的热点三四线城市的房价有继续上升的可能性。

  张波预计,9月市场虽难以达到"金九"成色,但总体表现应强于8月。8月安居客购房者信心指数为101.4,环比上涨1.2%,结束了自5月起连续三个月信心指数下滑的颓势。但62.9%的购房者认为短期内房价稳定,并不急于在'金九银十'出手。

  "今年'金九银十'热点城市几乎不可能迎来量价齐涨的情况。"居理新房数据研究院主任阳洋认为,目前各大开发商的推盘量来看,9月一线城市新房供应会迎来一个高峰,成交量会呈现小幅回暖。

  严跃进说,"由于一线楼市调控依然严厉,交易最后的阀门没有打开,房价上涨可能性并不大。"

责任编辑:杨甜梦子

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